부동산경매에 있어서 유치권제도의 개선방안에 관한 연구

Abstract

현대사회의 재태크 수단으로 부동산경매는 필수과목이 되었다. 법원경매는 민사소송에서 승소한 자가 집행권원에 의한 강제경매를 실시하거나 또는 저당권의 실행을 통한 임의경매를 통해 최종적으로 이해관계인이 배당을 받음으로써 종료되는 구조를 가지고 있다. 이러한 부동산경매는 기본적으로 민사집행법에 따른 강제경매 또는 임의경매의 형식으로 진행되는데 이때에 경매입찰자 및 매수인들을 괴롭히는 부분이 바로 유치권제도이다. 경매절차에 있어서 유치권제도는 허점이 많아서 이를 악용하려는 채무자 또는 이해관계인이 허위로 공모하여 허위유치권 또는 과장된 유치권을 주장하는 사례가 빈번하게 이루어지고 있다. 이는 법의 허점을 악용하여 사법기관을 우롱하는 것이며 또한 이러한 사례가 빈번할수록 우리사회에 법을 경시하는 풍조를 조장하는 요소로 작용하고 있다. 유치권제도는 이미 몇 년 전부터 개정을 추진해 왔으며 2013년 현재 법무부에서 새로운 민법 일부법률 개정시안이 나와서 활발한 입법이 추진되고 있다. 새로운 민법의 유치권제도는 획기적인 개정안이 되어서 많은 변화가 예상되고 있다. 하지만 새로운 개정안이 시행되기까지는 아직 풀어야 할 과제들이 많이 있다. 민사집행법이 2002년 7월 1일 새로 시행됨에 따라 부동산경매시장은 새로운 활력을 띠게 되었다. 과거의 여러 가지 많은 문제점들이 확실히 제거되어 경매입찰자들이 좀 더 투명하고 공정한 입찰이 가능하게 되어 왔다. 하지만 유치권제도는 기존 민법내용을 그대로 유지하게 되면서 부동산유치권에 법정담보물권과 아울러 우월적 효력을 인정하고 있기 때문에 누구에게나 유치권을 주장할 수 있다는 판례의 입장으로 인하여 여러 가지 문제가 야기되고 있는 실정이다. 그러면서 부동산경매절차에 있어서 유치권은 경매실시 전에 집행관이 현장실사를 하면서 드러나지 않았던 유치권이 새롭게 나타나 입찰예정자 또는 매수인들을 괴롭히고 있는 것이 현실이다. 현행 민사집행법에 따르면 유치권은 매수인이 인수해야 하는 인수주의를 악용하여 건설업자 등 제3자와 공모하여 허위·과장유치권을 신고하거나 또는 이해관계인이 제3자를 내세워 저가에 매수하는 방법 등을 사용하면서 부동산경매시장을 교란시키는 행위를 하고 있다. 또한 유치권은 등기라는 공시를 통하지 않아도 성립이 되는 권리가 됨으로써(단지 점유만을 통하여 공시행위를 하면 되므로) 부동산 물권변동이 등기의 선등기우선원칙이 적용되지 않음으로써 유치권자가 주장하는 유치권이 성립하기만 하면 등기의 우선원칙과는 전혀 상관이 없이 매수인은 유치권자가 주장하는 대금을 변제하지 않으면 매각물건을 인수하지 못하도록 되어 있는 민사집행법상의 규정으로 인해 실제 등기되어 있는 물권보다 더 강력한 보호를 받고 있는 이상한 제도이다. 이는 부동산등기라는 공시제도가 엄연히 존재하고 있는 현실에서 민사집행법의 인수주의로 인해 유치권이라는 장애가 존재하게 되어 사실상 매수인의 지위를 위태롭게 하여 입찰자체를 꺼리게 됨으로써 양호한 물건임에도 불구하고 매각가의 저감현상이 심각할 정도로 나타나게 되는 것이다. 또한 유치권으로 인하여 선수위채권자들이 권리를 침해당하거나 매수인이 간편한 인도명령으로 매각물건을 명도받지 못하는 일이 비일비재하다. 부동산경매절차에 있어서의 문제점을 살펴보면 유치권의 성립에 대한 문제에 앞서 유치권에 대한 신고를 해야 하는 의무가 없다. 또한 신고가 되었어도 부동산경매 입찰을 원하는 입찰예정자가 당해물건의 유치권을 확인할 길이 없다. 법원공무원의 경직된 사고로 인하여 이해관계인이 아니면 열람할 수 없게끔 되어 있기 때문인데, 이 또한 법의 미비점이라 볼 수 있다. 위와 마찬가지로 현장실사를 해야 하는 집행관 또는 감정평가기관 등의 조사서에 유치권관련사항에 대한 의무적인 조사가 있어야 된다고 생각한다. 그러나 유치권은 신고하기만 하면 될 뿐 어느 지방법원 경매기록에서도 이러한 유치권을 조사했다는 기록은 전혀 없다. 법의 미비로 인한 문제이기도 하거니와 이러한 태도는 대국민법률서비스의 질을 떨어뜨리는 요소가 된다. 본 연구는 현행 부동산경매절차에서 유치권제도를 고찰함에 있어 경매실무에서 대두되고 있는 실질적인 문제점들이 어떻게 하면 해결될 것인가에 대해 민사집행법의 개념과 의의, 강제집행의 의의와 절차 등 민사집행법상의 경매절차에 대하여 살펴본다. 그리고 유치권에 대한 이해와 성질, 효력 및 유치권에 대한 성립요건 등 이론적 고찰을 한 후에 타국의 유치권제도와 우리나라의 유치권제도를 비교분석하였다. 다음으로 부동산경매에 있어서 유치권제도에 따른 문제점과 개선 방안을 모색하여 날이 갈수록 일반화 되어 가는 부동산경매에 있어서 유치권의 남발로 인해 더 이상의 피해가 없도록 하고 진정한 유치권자들에 대한 보호방안을 강구하고 그들에 대한 우선순위에 의한 배당 등을 통하여 합리적인 개선방안을 모색하여 보았다. 마지막으로 2013년 현재 진행 중인 법무부공고 제2013-6호에 따른 법무부 민법일부 법률개정안에 대해 고찰하고 그에 따른 문제점과 해결방안을 제시하였다.

Real estate auction has become a required subject for contemporary investment techniques. The lawcourt auction has two kinds of structure : one is Compulsory Auction in which a winner of a civil suit requires a forced sale by schuldtitle and another is Voluntary Auction which is to be completed when the parties interested finally receives allotment through the execution of mortgages. In the real estate auction which is proceeded basically through the compulsory auction or voluntary auction by Civil Execution Act, what annoys the bidder or purchaser is the Lien system. Lien system in the lawcourt auction has many loopholes which are frequently exploited by debtors and interested parties through conspired fake or inflated lien argument. Such false arguments is nothing but mocking the Judiciary organ and frequent cases of them will make a harmful tendency to take light of the law in our society. Efforts to revise the Lien system have been continued for many years, and, as of 2013, are reflected in the partial amendment draft of Civil Law of Ministry of Justice. The Lien amendment proposal included in the draft is known to be very innovative and expected to make a substantial change. Still, there remains many problems to be solved until the new proposal is put into practice. After the new Civil Execution Act was enforced, the real estate auction market got new vigor, because it got rid of many problems in the past so that bidders can use more transparent and fair bidding system. However the Lien system in the Civil Law was not changed and is upholding real estate lien as a preceeding right like the statutory real estate security right, making many problems by precedents that admits anyone insist lien used as a all-powerful sword. Yet in practice, a lien that was not found out in the process of on-site inspection before the auction by bailiff annoy supposed bidders and successful bidders, popping out unexpectedly after the auction. Under the present Civil Execution Act, lien regulations which charge the buyer the eviction task, make room for debtors in collusion with a 3rd party, i.e. construction businessman, to apply false or inflated lien, or try to bid successfully at a lower price in the name of a 3rd person, disturbing the auction market. Moreover, the Lien is a right valid without any registration, a public announce system, valid if only it is announced publicly with seizing. Accordingly it is not applied with the general principle of compulsory registration in the transfer of a real right, and, strange to say, is protected more strongly than any registrated real right, due to the regulations of Civil Execution Act which makes it impossible for a buyer to take over the bidded object without paying the amount of money the lienholder claims. Despite the present legal system which definitely defines the principle of real estate registration, it is awkward to see the monster, lien, due to the principle of buyer's task of eviction, substantially endanger buyer's position and make the expected bidders reluctant to bid, seriously lowering the bidding price even of an excellent article. Frequently, lien also infringe prior order creditors' rights, or make it impossible for the buyer to take over the article by a simple procedure of Order-to-deliver. Examining the Lien system in the real estate auction procedure, one can find several problems. One is that there is no obligation for the lienholder to declare the lien for it`s establishment. The second is, if it is declared there is no way for the expected bidder to verify it, because only interested party is allowed to read the lien declaration due to the inflexible thinking of the court officials. These can be legal deficiencies. The third one is, there must be a compulsory inspection record about the lien related facts in the on-the-spot inspection bailiff's and/or appraisal institution's inspection report. Lien is only to be declared, and there is no inspection report of the declaration in any of the local courts. This is not only the legal deficiencies but is a problem of attitude which lowers the quality of Korean legal service This treatise examines the Lien system of current real estate court auction, and attempting to find out how to solve the problems arising in the practical auction, reviews the concepts and definitions of the Civil Execution Act, definitions and procedures of the compulsory execution and other auction procedures in the Civil Execution Act. It also tries to understand the theory of Lien system, its nature, effect and requirements for establishment of lien, and thereafter, examine foreign lien systems, compare them with ours.   On the basis of the above study, this treatise tries to find out problems in the Lien system and improvement method thereof so that we can find methods to prevent overuse of lien and harms thereof, find out how to protect genuine lienholders by reasonable allotment according to their priority.  Lastly it examines the partial amendment draft of Civil Law of Ministry of Justice which is being announced as the 2013-6 notice of the Ministry of Justice and point out some problems and suggest solutions thereof.