부동산 실거래가신고제의 실효성 확보 방안

Abstract

부동산실거래가신고제의 도입 필요성은 부동산거래의 투명성을 확보하여 이중계약서 작성 등에 의한 허위신고를 차단하고 실거래가액에 근거한 부동산관련 조세의 공평한 부담에서 출발하였으며, 이는 부동산시장의 안정화와 부동산과 관련된 제도의 기반을 정립하는데 중대한 역할을 할 것으로 본다. 이와 같은 목적을 가진 실거래가신고제의 특징을 간략하게 분류하면, 첫째, 거래당사자 내지 중개업자는 부동산매매계약 후 60일 이내에 실거래가액을 의무적으로 해당 관청에 신고해야 한다는 점, 둘째, 신고는 인터넷으로도 가능하다는 점, 셋째, 신고대상으로는 매매계약에 의한 부동산거래라는 점, 넷째, 거래가액이 등기부에 기재되어 공시된다는 점, 그리고 부동산종합관리시스템을 통하여 유관기관 간에 관리·운용되고 있다는 점 등으로 요약할 수 있다. 하지만, 실거래가신고제의 시행으로 인하여 부동산거래에서의 실거래가액과 공시가격과의 현실적 간극은 전면적으로 노출되었다. 이와 같은 문제는 우리나라의 부동산관련제도에 대한 국민의 신뢰도와 공시가격의 활용도를 저하시키는 근본요인이 되고 있다. 특히 실거래가의 등기부 기재와 부동산정보공개의 활성화 등의 환경변화는 잠재되어 있던 부동산가격공시제도의 문제점을 부각시켰다. 이에 따라 본 연구에서는, 실거래기신고제의 시행에서 부각되는 문제점을 살펴보고, 제도의 미비한 부분을 보완 내지 개선을 통하여 실거래가신고제의 실효성을 확보하는 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 실거래가신고제도상의 문제로써 신고주체 등의 개선방안이다. 그 방안으로써 거래당사자의 실거래가신고를 촉진시킬 수 있는 제도적 장치의 마련이 우선되어야 한다. 만약, 실거래가 신고의무위반을 하였을 경우에 부과되는 과태료보다 위반 후의 수익이 더 크다면 거래당사자는 충분히 실거래가신고를 회피할 가능성이 높다. 따라서 신고의무위반에 따른 보다 강력한 제재로써 형사처벌까지도 적용도록 의무와 규제를 강화할 필요가 있다. 둘째, 과태료 산정기준의 문제로서 중개업자의 신고의무위반 시에 중개업자와는 상관없는 매수자가 부담하는 취득세를 기준으로 과태료를 부과하도록 규정되어 있다. 이러한 중개업자에 대한 과태료 부과기준을 매수자의 취득세로 규정한 것은 법적 실익이 없는 불합리한 처분규정이며, 부과기준을 중개업자의 수수료 범위로 한정해야 할 것이다. 셋째, 실거래가격과 신고가격의 불일치의 문제를 개선하는 방안으로써, 이는 신고한 실거래가의 적정성을 검증할 수 있는 수단을 확보해야한다. 기존의 가격지수는 부동산 중개업자를 통한 가격조사로 산정되기 때문에 중개업소의 의도적인 가격왜곡의 여지 등 한계점 및 부동산 시세를 이용한 가격지수의 단점이 있었다. 실거래가의 적정성을 판단할 가격정보로써 공신력있는 기관이 조사한 합리적인 기준가격을 설정하여 공시가격의 현실화률을 고려하여야 한다. 현재, 공시가격의 평가기관이 국토해양부로 일원화되었지만 외형과는 달리 내부적으로는 전문성이 결여된 시·군·구 공무원까지 참여하고 있는 실정이다. 이에 따라 공적평가라는 제도의 성격과 업무주체간의 혼란성 내지 이원화의 문제를 해결하기 위해서는 독립적인 전문평가기관의 설립이 요구된다. 넷째, 실거래가 등기에 관련된 문제로써 등기대상을 확대해야 한다. 실거래가액에 근거한 평가시스템의 개편과 더불어 실거래가신고제의 실효성을 확보할 수 있는 방법은 실거래금액을 공시하는 것이다. 실거래가액의 등기부기재는 부동산거래의 투명성을 보장하고 이중계약서의 작성관행을 근절하여 투기와 탈세를 차단할 수 있는 유일한 가치로 볼 수 있기 때문이다. 다섯째, 공평한 과세의 실현을 통한 실효성 확보방안이다. 부동산거래세부담의 비현실성은 부동산의 거래과정에서 곧바로 세금의 포탈로 이어지고 부동산투기를 조장해왔던 것이 사실이다. 따라서 부동산거래세인 취득세·등록세 및 양도소득세를 완화 내지 정상화하가 요구된다. 또한 등기부에 기재된 실거래가액은 각종 과세의 근거자료로써 일반국민의 합리적인 이해와 신뢰를 높이고 공평과세의 실현에 그 역할을 담당할 것이다. 마지막으로, 부동산 실거래가격정보의 제공은 거래를 둘러싼 불투명성과 불확실성을 제거하고 투명한 시장을 형성해 나가는데 필수조건으로써, 부동산시장의 국제화와 부동산금융시장의 성장에 따라 부동산가치에 대한 보다 정확하고 상세한 정보에 대한 요구는 현저하게 높아지고 있다. 이에 대응하여 공공 또는 민간부문에 축적되어 있는 부동산관련 정보를 체계적으로 정비하고 공개해 나갈 필요가 있다.

The necessity of the introduction of the reporting system of the actual price of real estate started from a fair tax burden related to real estate based on actual prices by preventing a mendacious return of writing the double contract to secure transparency of property transactions, and this will play a major role in establishing the system related to real estate and stabilizing the property market. The features of the reporting system of the actual price with for such a purpose as mentioned are as followed; First, real estate agents or parties of transaction must report the actual price with 60days after property transaction contracts. Second, it is possible to report on an internet. Third, the object of reporting is property transactions of contracts. Forth, actual prices post and describe a register book. Finally, it engineered and manage among agencies through real estate management system. However, enforcing the reporting system of the actual price, the gap of the actual price and posted price on property transactions completely exposed. This kind of problem was the reason for reducing to make use of post price and people's truth on real estate system. Especially, changing these conditions such as describing the actual price on a register book and increasing of disclosure of real estate information highlighted issues of real estate assessment system which is underlying. This looks into problems about operation of the reporting system of the actual acquisition price and shows schemes to secure the effectiveness of the reporting system of the actual acquisition price through compensating and improving its defects. To sum up these are followed; First, as a institutional problem, it is a plan for a reporter. Institutional grid which can be fuel the reporting system between two parties must come first. Although the actual contract violates a reportable obligation, If fine which is imposed is more than profit after violating, parties are likely to avoid greatly reporting the actual price. So, as a more strong sanction for violating a reportable obligation, it needs to enforce obligations and regulations to apply even punishments. Second, as a problem of fine rates, based on a buyer covers an acquisition tax, he or she must pay for fine. enacting the basis of imposing fine about these agencies as a buyer's acquisition tax is unreasonable punishment regulation which is no leal actual profit and will have to limit if in the scope of agencies' commissions. Third, as a plan improving the problem discording the actual price and reporting price, it must secure means being able to verify the actual price adequacy. Because existing price index is calculated on the price investigation through a real estate agency, there are demerits of price index availing property market price and limitation like price distortion on purpose. On price information judging the actual price adequacy, in mapping a reasonable standard price which credible institute searches, it must consider posted price's actualization rates. Now agency of posted price unified Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, but in constant to turnover, even officials in city, country borough who lack internal expertise take part in it. To solve dual problem or confusion between workers and institutional character which is called public assessment, independent expert agency's organization is needed. Fourth, as a problem with the actual price registration, the object of registration must be increased. The reorganization of an assessment system which based on the actual price and method to be able to secure the effectiveness of the reporting system of the actual price is to post the actual price. The statement of the reporting system of the actual price on a register book guarantees real estate transaction's transparency and can see only value which can intercept speculation and tax evasion by eradicating the customary writing double contract. Finally, it is a plan to secure the effectiveness through realizing a fair taxation. Unreality of tax burden on property transaction leads from property transaction process to tax evasion and encourages real estate speculation. So, it needs to ease acquisition tax, registration tax and capital gains tax of the tax rates. Also, the actual price written on a register book is based on the data of many kinds of taxes and will play a role in realizing fair tax and raising people's rational understanding and truth. Especially, offering the actual price information of real estate is a prerequisite to form transparent market to remove opacity and uncertainty between transactions. According to internationalization of property market and growth of financial market, a demand of accurate and detailed information of property value is remarkably growing. To prepare this, accumulated property information in public sector or private sector needs to consolidate and to be open systematically.