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住宅賃借人 保護制度의 改善方案에 關한 硏究 -A Research on the Reforms of the Housing

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Abstract
The international human rights regulations states clearly that the residential rights is one of the basic human rights. This right is also acknowledged as one of the social basic rights in the Korean constitutional law. Generally speaking, residential life is an indispensable aspect within the individualistic, social, and economic lifestyle of the people. However, the protection of the residential rights can only be secured if the approachability, continuance and freedom of residential life is assured. In the case of Japan or European countries nowadays, they have achieved the continuance of the residential rights, far surpassing that of the approachability factor into a social legislation. In addition, they have now even secured the consideration of the benefits when they are talking about the concept of residential life. In Korea's case, the protection of the tenant is taken on by the Housing Lease Protection Act as part of a special law that falls under the jurisdiction of the civil law. However, since the basic direction of the Housing Lease Protection Act regarding the housing tenant is focused more on the securement of the housing before the residence rather than the continuance of the residence, it is not fully able to function in terms of guaranteeing the rights to continue the residence which is the essential premise of reaping the benefits of the residential rights. The reason behind this is that there is no guarantee of the limitation period of the housing rights to secure the continuance of the residence as well as the control of the rental payment within the Housing Lease Protection Act that functions in a realistic way. Thus, the housing tenants cannot continue on living in the said housing even though they might want to extend their residence.
In the meantime, with the economic development and the higher distribution rate of housing by the Korean government, the number of tenants who are residing in public housing rather than individual housings are increasing. Therefore, it is necessary to define clearly the duties and responsibilities of the tenant and the landlord to reduce the amount of conflict as well as maintaining and managing the housing during the tenancy. Furthermore, the customs in Korea's rental obligations has always been where they pay a huge amount of key money or a security deposit and in the case where the tenancy comes to an end, for the tenant to secure new housing, it would be crucial to retrieve or get back the key money or security deposit that was paid to the landlord in the beginning of the contract. However, by law, the right to get a priority reimbursement is being acknowledged to get the key money or the security deposit back but this right is not a right that a tenant can exercise fully which reduces its actual functionability. In addition, in the case where the lease housing is put up for auction, the key money or the security deposit has an enormous effect on other related parties so there is a dire need to make clear and publicly announce the right of lease.
The stability of the housing situation on the part of the tenant should at least have the basic guarantee that it would be continued and that there should be an appropriate arrangement of the payment during the tenancy and this can be achieved only through the definite clarification of the rights and responsibilities between the tenant and landlord. However, the Housing Lease Protection Act has its focus on the reimbursement of the key money or the security deposit and so more importance is placed on protecting the tenant before the residency rather than the continuance of the residency.
As the situation standing as it is, this paper aims to look thoroughly into the issues that the current system has in terms of protecting the tenant. Based on that study, it further aims to point out that the basic direction of the protection of the tenant lies in future protection of the continuance of the residency rather than the protection of the tenant before their occupancy. The protection of the tenant can only be established if there is an intimate relationship between several aspects such as laws and systems as well as policies, taxations and finances. However, this paper especially focuses on the legal system amongst all the different aspects. The scope of the legal system in this paper is basically drawn around the Housing Lease Protection Act focusing around the civil law, protection of the commercial building leasing, housing leasing law and civil case execution method. If there is a need to look at laws that are related to the protection of the tenant than the above mentioned aspects, it will also come under the scope and discussions within this paper. There are a variety of laws in regards to the Housing Leasing Protection Act but the discussions in this paper will be limited to the right to appeal the housing leasing rights, priority reimbursement rights of the security deposit, control of the payment, protection of the right to continue residency as well as the rights and responsibilities of the tenant and the landlord during the tenancy which can all be said to the be the core in the law to protect the tenant.
Author(s)
박경식
Issued Date
2011
Type
Dissertation
URI
http://dcoll.jejunu.ac.kr/jsp/common/DcLoOrgPer.jsp?sItemId=000000005329
Alternative Author(s)
Park, Kyung Sik
Affiliation
제주대학교
Department
대학원 법학과
Advisor
한삼인
Table Of Contents
제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위와 방법 4

제2장 주택임차인 보호의 비교법적 고찰 7
제1절 독 일 7
1. 대항력 7
2. 존속보호 10
(1) 주택임대차관계의 종료 10
(2) 기간보호 10
(3) 해지보호 11
(4) 이의 후 임대차관계의 계속 14
3. 차임의 통제 14
제2절 일 본 17
1. 대항력 17
2. 존속보호 18
(1) 정당사유제도 19
(2) 해지기간의 확장과 법정갱신 20
(3) 규제대상이 되지 않는 임대차 21
3. 차임의 통제 22
제3절 영 국 23
1. 대항력 23
2. 존속보호 24
3. 차임통제 26
제4절 프랑스 28
1. 대항력 28
2 존속보호 29
3. 차임통제 30
제5절 각국 법제의 비교 31
1. 대 항 력 32
2 존 속 보 호 33
3. 차 임 통 제 34
4. 검 토 35
제3장 주택임차권의 대항력과 임차보증금의 반환 38
제1절 대항력의 요건과 존속기간 38
1. 대항력의 의의 38
(1) 의의 38
(2) 연 혁 39
2. 대항력의 요건 41
(1) 의 의 41
(2) 주택의 인도 43
(3) 주민등록 48
3. 대항력의 존속기간 61
(1) 대항력의 발생시기 61
(2) 대항력의 소멸시기 67
제2절 대항력의 내용 68
1. 의 의 68
2. 임대인의 지위를 승계하는 자 69
(1) 법률행위에 의한 소유자 변경 69
(2) 경매에 의한 소유자 변경 70
3. 승계되는 내용 72
(1) 차임 72
(2) 임차보증금 72
(3) 양도나 전대의 특약 73
(4) 존속기간 및 비용상환청구권 등 74
4. 종전 임대인의 책임 74
(1) 의 의 74
(2) 학설 및 판례 75
제3절 임차보증금의 반환 81
1. 임차보증금의 의의와 법적성질 81
(1) 의 의 81
(2) 법적성질 82
(3) 임차보증금의 기능과 회수의 문제점 84
2. 확정일자부 임차인의 우선변제권 87
(1) 우선변제권의 의의 87
(2) 우선변제권의 요건 88
(3) 우선변제권의 효과 93
3. 소액임차인의 최우선변제권 96
(1) 최우선변제권의 의의 96
(2) 최우선변제권의 요건 98
(3) 최우선변제권의 효력 범위 103
4. 임차권의 배당순위 104
(1) 부동산 경매에서의 배당순위 105
(2) 주택임차권의 배당순위 107
제4절 임차권등기명령제도 108
1. 의 의 108
2. 신청당사자 및 절차 109
(1) 신청당사자 109
(2) 신청요건 및 절차 111
(3) 임차권등기명령신청서 111
3. 임차권등기명령의 효력 112
(1) 효력의 발생시기 및 이의신청 112
(2) 내 용 113
4. 관련 판례 114
(1) 배당요구 여부 114
(2) 대항력의 기준시점과 착오에 의한 말소 115
(3) 점유를 상실한 임차인의 임차권등기명령신청 116
5. 임차권등기명령제도에 대한 검토 및 사견 116
제5절 소 결 118

제4장 주택임차권의 존속보장과 임대차 기간 중
당사자의 권리의무 123
제1절 주택임차권의 존속보호 123
1. 의 의 123
(1) 존속보호의 의의와 필요성 123
(2) 존속보호의 방법 125
2. 임차권의 존속보호 126
(1) 민법상의 존속보호 126
(2) 주택임대차보호법상의 존속보호 128
(3) 기타 특별법상의 존속보호 130
제2절 차임의 통제 134
1. 차임통제의 필요성 134
2. 차임통제 136
(1) 민법상의 차임통제 136
(2) 주택임대차보호법상의 차임통제 137
(3) 기타 특별법상의 차임통제 139
제3절 임대차기간 중 당사자의 권리의무 141
1. 당사자의 권리의무 규정의 필요성 141
2. 임대차 당사자의 권리의무 142
(1) 민법상의 권리의무 142
(2)주택임대차보호법상의 권리의무 157
(3) 기타 특별법상의 권리의무 157
3. 표준임대차계약서 159
(1) 우리나라의 표준임대차계약서 159
(2) 미국의 임대차계약서 160
(3) 영국의 임대차계약서 162
(4) 각국의 임대차계약 비교 검토 163
제4절 소 결 165

제5장 주택임차인보호제도의 문제점과 개선방안 168
제1절 경매절차상 대항력과 우선변제권 168
1. 대항력과 우선변제권의 관계 168
2. 학설 및 판례 171
3. 문제점 및 개선방안 173
제2절 소액임차인의 최우선변제권 177
1. 최우선변제권 제도의 악용(가장임차인의 문제) 177
2. 가장임차인의 구체적 사례 179
(1) 가장 임차인으로 의심되는 경우 179
(2) 가장 임차인의 판단기준 180
(3) 가장 임차인으로 판단한 경우 182
(4) 가장 임차인이 아닌 경우 183
3. 가장 임대차계약의 효력 185
(1) 사해행위로 취소대상인지 여부 185
(2) 대항력 인정 여부 186
(3) 우선변제권 인정 여부 186
4. 문제점 및 개선방안 187
제3절 우선변제권의 실효성 189
1. 우선변제권의 한계 189
2. 우선변제권의 실효성확보 191
(1) 경매신청권 191
(2) 우선매수권 208
제4절 존속보장 215
1. 현행 제도에 대한 검토 215
(1) 주택과 상가건물에 대한 존속보호 215
(2) 민간임대차와 공공임대차 218
(3) 기간보장 221
(4) 차임통제 224
2. 문제점 및 개선방안 226
제5절 당사자의 권리의무 229
1. 권리의무 규정의 필요성 229
(1) 거주유형 변화에 따른 임차주택의 관리 230
(2) 임대차기간 중의 당사자 사이의 분쟁방지 231
2. 문제점 및 개선방안 233
(1) 법적 규정 233
(2) 분쟁해결기구 234

제6장 결 론 237

※ 참고문헌 245
Degree
Doctor
Publisher
제주대학교 대학원
Citation
박경식. (2011). 住宅賃借人 保護制度의 改善方案에 關한 硏究 -A Research on the Reforms of the Housing
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General Graduate School > Law
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