제주대학교 Repository

제주첨단과학기술단지 개발이 토지가격(土地價格)에 미친 영향

Metadata Downloads
Author(s)
김신덕
Issued Date
2013
URI
http://dcoll.jejunu.ac.kr/jsp/common/DcLoOrgPer.jsp?sItemId=000000006353
Abstract
제주의 산업구조는 서비스업으로 편중되어 있고 청정자연환경을 강점으로 관광 상품이 국내에서 가장 큰 경쟁력을 가지고 있다고 평가된다. 이러한 강점을 더욱더 강화하고, 새롭고 경쟁력 있는 산업을 추진하고자 제주특별자치도는 현재 제2차 제주국제자유도시종합계획을 수립하고 시행하고 있다. 이 계획의 중심역할을 하는 6대 핵심프로젝트는 투자 유치 및 토지 확보가 용이하고 지역사회 공감대 형성 및 시너지 효과가 큰 사업으로 이루어져 있어 제주 경제발전을 선도하는 선도 프로젝트의 역할을 다해야 한다. 하지만 이러한 6대 핵심프로젝트를 이루는 한 가지 요소 중 토지는 고유한 물리적 특성인 고정성과 부증성을 가지고 있다. 토지라는 자원은 이동이 불가능하고, 생산할 수 없는 것이기 때문에 6대 핵심프로젝트가 단계별로 진행되면 될수록 사업부지 인근의 지가는 상승하고 있다. 본 논문은 핵심 프로젝트로 인한 요인이 사업부지 인근의 토지가격에 얼마만큼의 영향을 미치는지 분석해 보고자 한다. 제주의 6대 핵심프로젝트 중 본 연구는 첨단과학기술단지 조성사업을 분석하되 개발사업 이외에도 토지가격에 영향을 미칠 수 있는 여러 요인들을 동시에 고려하고자 한다.
연구의 시간적 범위는 2002년부터 2010년이다. 이 기간 중 2002년(조성계획 2년 전), 2004년(국가산업단지지정), 2007년(산업시설용지 공급 개시), 2010년(부지조성공사 준공 및 입주 시작)을 분석시점으로 하여 토지가격의 변화를 살펴본다.
또한 본 연구의 공간적 범위는 첨단과학기술단지조성사업 부지의 경계로부터 3㎞이내의 표준지를 대상으로 하였다. 또한 헤도닉 모형을 추정하되 종속변수는 지가상승률로 하여 다중회귀분석방법을 이용하기로 한다. 이를 통해 첨단과학기술단지와 관련된 여러 가지 독립변수들이 어떠한 형태로 종속변수에 영향을 미치는지를 분석한다.
제1장에서는 연구의 목적 및 범위, 연구의 방법을, 제2장에서는 제주특별자치도의 일반현황과 특별자치도 추진과정을 살펴보았다. 제3장에서는 제주국제자유도시 종합계획의 변천과 성과를 살펴보았고, 제4장에서는 제주국제자유도시개발센터를 개략적으로 알아보았다. 제5장에서는 첨단과학기술단지의 개발과 지역경제의 변화(2000∼2012)에 대해 살펴보았으며, 제6장에서는 선행연구가 어떤 것들이 있는지 조사·분석하였다. 제7장에서는 연구의 시간적 범위 및 분석대상지역에 대해 개관하였으며, 제8장에서는 첨단과학기술단지가 토지가격에 미친 영향을 분석하였다. 그 분석의 결과를 제9장에 나타냈으며, 마지막으로 제10장에서 분석의 결과와 성과에 대해서 요약하였다.
토지가격 상승률에 영향을 주는 독립변수로는 첨단과학기술단지까지의 거리, 제주대학교 상권, 아라택지개발지구까지의 거리, 남광초등학교 권역더미, 제주대학교 병원, 행정구역, 지목, 용도지역 등을 고려하였으며, 본 연구는 첨단과학기술단지의 토지가격 영향력을 보다 정밀하게 분석하기 위하여 첨단과학기술단지로부터의 거리 변수를 주요 분석 관심대상으로 하여 헤도닉 모형을 구성하였는데 모형1은 첨단과학기술단지로부터 2㎞ 이내의 공간적 범위를 설정하였고, 모형2는 첨단과학기술단지로부터 2㎞초과 3㎞이내를 공간적 범위로 설정하였다. 분석결과 모형1에서는 첨단과학기술단지로부터의 거리변수가 인근 토지가격에 미치는 영향이 10% 유의수준에서 유의하였지만 모형2, 즉 2㎞초과 3㎞이내에서는 유의하지 않았다.
이와 같은 결과를 통해 첨단과학기술단지의 영향이 인근 토지에 2㎞ 반경이내에만 영향을 미치고 그 이상으로는 영향을 미치지 못한다는 것을 발견 할 수 있었다. 특이할만한 것은 모형2에서는 첨단과학기술단지의 영향이 없는 반면, 아라택지개발지구 변수는 10% 유의수준에서 유의하다는 것이다. 이는 모형2, 즉 첨단과학기술단지로부터 2㎞∼3㎞ 반경은 첨단과학기술단지의 영향권이 아닌 아라택지개발지구의 영향권 안에 들어가는 지역이라는 것으로 해석할 수 있다.
헤도닉 모형을 적용하여 분석하기 이전에 먼저 실시한 가격상승률 분석에서는 지속적 상승을 보인 토지 비중이 가장 많은 읍면동은 아라2동이었다. 그리고 그 다음으로는 월평동, 영평동의 순서로 가격 상승 필지의 비중이 높았다. 이 3개 지역은 첨단과학기술단지의 가장 인접한 지역이면서 오등동, 용강동, 아라1동에 비해 과거에 사람들이 덜 거주하는 곳이었다. 즉 개발 사업이 있기 전에는 사람들이 별로 선호하지 않아 낮은 가격이었다가 개발 사업이 있으면서 큰 폭으로 상승한 것이다. 반면 오등동, 용강동, 아라1동은 개발사업 이전에도 사람들이 많이 거주하는 자연취락지구가 많이 분포하고 있어 개발 사업이 있어도 그 상승폭은 나머지 3개 지역만큼 급격히 커지지는 않은 것으로 판단된다. 단순히 지난 10년간 가격상승률이 어느 읍면동이 가장 많았는지만의 결론내릴 수 있었다. 그리고 그러한 가격상승에 영향을 준 것이 첨단과학기술단지의 영향이 일부 있었을 것이라는 추론만이 가능했다. 그러나 헤도닉 모형을 이용함으로써 단순히 추측에 그쳤던 토지가격 영향의 원인을 보다 구체적으로 분석할 수 있었다. 즉, 어느 읍면동이 영향을 받았을 것이라는 단순한 추론이 아니라 첨단과학기술단지의 반경 2㎞이내까지는 영향을 미치고 그 이상의 공간적 범위에서는 첨단과학기술단지의 영향이 아닌 아라택지개발지구의 영향이 미친다는 구체적인 결론을 내릴 수 있었다.
Affiliation
제주대학교 경영대학원
Department
경영대학원 부동산경제학과
Advisor
정수연
Awarded Date
2013. 8
Table Of Contents
Ⅰ. 서론 1
1. 연구목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2
Ⅱ. 제주특별자치도의 일반현황과 제주국제자유도시 추진과정 4
1. 제주특별자치도의 일반현황과 산업구조 4
2. 제주특별자치도 추진 과정 7
Ⅲ. 제주국제자유도시 종합계획의 변천과 성과 9
1. 제주국제자유도시 종합계획의 변천사 9
1) 1단계 : 2002∼2005 10
2) 1단계 보완계획 : 2006∼2011 13
3) 2단계 : 2012∼2021 17
2. 제주국제자유도시의 성과 24
1) 제주영어교육도시와 첨단과학기술단지의 분양 성공 24
2) 휴양형주거단지 24
3) 헬스케어타운 25
4) 신화역사공원 25
5) 서귀포 미항 25
Ⅳ. 제주첨단과학기술단지의 개관 27
1. 제주첨단과학기술단지의 관리주체 JDC 27
2. 첨단과학기술단지 조성사업 40
1) 첨단과학기술단지의 입주여건 40
2) 첨단과학기술단지 조성사업 투자 및 회수계획 41
3) 첨단과학기술단지 기업유치 현황 43
4) 첨단과학기술단지 조성사업 토지이용계획 44
Ⅴ. 첨단과학기술단지의 개발과 지역경제의 변화(2000∼2012) 47
1. GRDP의 변화 47
2. 관광객 증가 47
3. 전입인구변화추이 49
4. 부동산 시장의 변화 51
1) 우리나라 부동산 시장의 변화 51
2) 제주도 부동산 시장의 변화 53
Ⅵ. 선행연구검토 59
1. 관련 선행연구 59
2. 본 연구의 차별점 63
Ⅶ. 정성적 분석 64
1. 연구의 시간적 범위 64
2. 분석대상지역의 개관 64
3. 분석대상필지의 분포 66
1) 필지수 66
2) 용도지역 분포 67
3) 지목 분포 68
3. 가격변동분석 68
Ⅷ. 첨단과학기술단지가 토지가격에 미친 영향 분석 71
1. 자료와 변수 71
1) 아라택지개발지구까지의 거리 73
2) 용도지역 73
3) 제주대학교 상권더미 74
4) 첨단과학기술단지까지의 거리 74
5) 지목 75
6) 행정구역 75
7) 남광초등학교 권역더미 75
8) 제주대학교 병원더미 77
2. 헤도닉모형 78
1) 이중로그 모형 80
3. 연구가설 81
1) 아라택지개발지구까지의 거리 81
2) 용도지역 81
3) 제주대학교 상권 82
4) 첨단과학기술단지까지의 거리 82
5) 지목 82
6) 행정구역 83
7) 남광초등학교 권역 83
8) 제주대학교 병원 83
Ⅸ. 분석결과 84
1. 기초통계 84
1) 모형1 84
2) 모형2 86
2. 회귀분석결과 87
1) 모형1 87
2) 모형2 88
Ⅹ. 결론 90
참고문헌 92
Degree
Master
Publisher
제주대학교 경영대학원
Citation
김신덕. (2013). 제주첨단과학기술단지 개발이 토지가격(土地價格)에 미친 영향
Type
Dissertation
Appears in Collections:
Real Estate Economics > ETC
Authorize & License
  • AuthorizeOpen
Files in This Item:

Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.