상가권리금 회수기회 보호에 관한 연구

Abstract

상가권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 우리나라 상가권리금 시장 규모는 약 33조원 수준으로 추정되고 있으며 권리금 있는 상가의 비율은 약 55%에 이르고 있는 등, 권리금 수수는 이미 일반적인 관행이 되고 있었지만 법적인 규제를 하지 않고 있었다. 그래서 임차인이 상가권리금 회수를 못함으로 인한 피해가능성은 약 1조 3천억원 정도로 추정되고 있다. 이 논문은 제2장에서 상가권리금의 의의와 유형, 권리금 회수와 권리금 분쟁의 유형, 권리금 규제의 필요성과 입법과정 등 상가권리금에 대한 일반이론을 살펴본 후, 제3장에서는 상가권리금에 대해 법적 규율방향을 모색할 수 있는 기준을 찾기 위해 영국, 독일, 프랑스, 일본 등 주요국가의 입법례를 검토하고 있다. 이어서 제4장에서 현행 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호제도를 개관하고 있다. 상가건물임대차보호법은 2015년 5월부터 임대인에 의한 부당한 권리금 회수기회의 침해를 방지하고, 사후적 구제를 강화하기 위하여 3가지 방향에서 권리금 보호방안을 마련하고 있다. 첫째로 임차인의 권리금 회수기회 보호강화(사전적보호), 둘째로 임대인에 대한 권리금 피해구제방안 마련(사후적 보호), 셋째로 지속가능한 권리금보호를 위한 인프라 구축이 그것이다. 그러나 이와 같은 권리금 회수기회 보호제도는 그동안 관행적으로 수수되어온 상가권리금을 법적으로 인정하고 제도화했다는데 큰 의의가 있다고 할 수 있지만, 권리금 문제를 본질적으로 해결하거나 권리금관련 분쟁을 해결하는데 몇 가지 문제점을 가지고 있다. 이 논문의 제5장에서는 우리나라의 권리금 회수기회 보호제도의 문제점을 도출하고 입법론적 개선방안을 제시하고 있는 바, 이를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, '상가권리금 회수기회 보호를 위한 인프라 구축'과 관련하여, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 임대인의 방해행위 금지규정을 두면서, 동항단서에 예외규정을 두면서, 제10조 제1항 각호의 '임대차계약 갱신 거절사유 요건'과 동일하도록 규정하고 있는 바, 이러한 예외규정의 범위가 넓을수록 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을 기회가 더 적어지기 때문에 이러한 예외규정은 최소한으로 하는 것이 타당하다. 그러므로 동법 제10조 제1항 각호의 임대차 갱신 거절사유 요건 중 제3호의 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"만으로 한정해야 한다. 그리고, 동법 제10조의6은 표준권리금계약서의 작성을 권고사항으로 하고 있는 바, 이를 "…권리금 계약을 체결하는 때에는 표준권리금계약서를 사용하여야 한다. 신규임차인은 표준권리금계약서를 관할세무서장에게 신고하여야 하며, 계약서사본을 임대인에게 교부하도록 함으로써 임대인에게 권리금계약사실을 통지해야 한다"라고 개정함으로써 권리금에 관한 분쟁을 최소화시켜야 한다. 또한, 동법 제10조 제2항의 계약갱신요구권의 행사기간은 10년으로 연장하도록 개정함으로써, 임차인에게 계약갱신기간의 확보를 통하여 권리금 회수기회를 부여하여야 한다. 나아가, 동법 제10조의3 제1항의 권리금 정의규정을 "…임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다"로 개정하여 동조 제2항, 제10조의4 제1항 제1호와 균형을 유지해야 한다. 둘째로, 상가건물임대차보호법 제10조의5는 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포의 경우에는 획일적으로 동법 제10조의4의 적용을 배제하고 있어, 대규모점포나 준대규모점포의 분양매장이나 임대매장의 임차인들은 모두 권리금 회수기회를 보호받지 못한다. 그러므로 동법 제10조의5 제1호의 권리금 적용 제외가 되는 경우를 "유통산업발전법 제8조의 대규모점포개설자가 대규모점포의 유지 관리를 위하여 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우"로 개정하여 대규모점포의 '분양매장'뿐 아니라 '임대매장'의 일부도 권리금 회수기회의 보호범위에 포함시키도록 해야 한다. 셋째로, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는, "정당한 사유로서의 재건축․재개발"의 경우 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유의 하나로 규정하고 있는 바, '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률'에서는 권리금을 포함하고 있지 않고, 4개월간의 영업손실만을 보상해주도록 하고 있어서 개선이 필요하다. 개선방안으로서는, 영업손실 보상기준으로 산정한 금액에 상가권리금 적정가액으로 산정한 금액을 지급하는 방안, 영업손실 보상기준으로 산정한 금액과 상가권리금 적정가액으로 산정된 금액 중 임차인이 선택하게 하여 지급하는 방안, 재개발․재건축 지역의 상가에 우선분양권을 받도록 하는 방안 등이 있으며, '도시 및 주거환경 정비법'에서 정하고 있는 용적률에 관한 특례를 적용하여 용적율 인센티브를 부여하는 방안, 영업시설 이전비용을 보상해주는 '퇴거보상제도'를 도입하는 방안 등을 생각해볼 수 있다. 넷째로, 상가권리금 관련 분쟁조정기구를 설치․운영해야 한다. 권리금을 포함한 상가임대차관련 분쟁은 그 특성상 분쟁조정기구에서 당사자 간 화해를 통하여 원만한 해결을 유도하는 것이 부작용을 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 당사자 모두 만족할 수 있을 것이므로, 서울시에서 자체적으로 설치․운영하고 있는 '상가건물임대차분쟁조정위원회'를 전국적으로 설치하는 것이 바람직하다. 또한, 권리금에 대한 철저한 신고제도를 도입하고 엄격한 과세를 하도록 해야 한다. 다섯째로, 상가건물임대차보호법상 권리금보호 신용보험제도를 도입해야 한다. 상가권리금 시장의 규모는 33조원 수준이며 권리금 피해 가능성이 있는 규모는 약 1조 3천억원 정도에 이를 것으로 추정되고 있는 바, '상가건물임대차분쟁조정 위원회'가 설치되지 않는 현실에서 경제적으로 열악한 환경에 있는 임차인이 민사소송을 통해서 손해배상을 받는 것은 매우 어려운 일이므로 이를 보완하기 위하여 권리금보호 신용보험제도를 도입해야 한다. 향후 상가권리금 실태와 권리금 관련 분쟁 상황을 정기적으로 조사․분석함으로써 이를 바탕으로 권리금 회수기회 보호를 위한 입법적 개선노력을 지속적으로 해 나가야 할 것이다.

Commercial store real estate premium is the reward such as money paid to lessors or lessees by the person who runs or intends to run business at the shopping district building, the object of lease, as the reward for transfer or the use of the tangible․intangible asset value, such as business facility․ equipment, customers, credit, sales know-how, advantage in the location of the building, etc. Korean market volume of commercial store real estate premium is estimated about 33 trillion won, and the ratio of shopping district with commercial store real estate premium is around 55%, exchange of commercial store real estate premium is already a general custom, however there's no legal regulation on this. Here, the possibility of damage due to unfulfilled payback of commercial store real estate premium is estimated around 1.3 trillion won. This research reviewed the legislation case of major countries such as the United Kingdom, Germany, France, and Japan, to search a standard to investigate a legal regulatory direction on good will value in chapter 3, after investigating general theory of commercial store real estate premium such as the definition and type of goodwill, payback of goodwill fund, type of commercial store real estate premium conflict, and necessity and legislation process of commercial store real estate premium regulation in chapter 2. Also, this research outlined protection institution of goodwill the protection of opportunity to collecton current law for protection of commercial building tenants in chapter 4. The law for protection of commercial building tenants was enacted since May, 2015, which prevents unfair violation of opportunity of commercial store real estate premium payback by the lessors, and prepares commercial store real estate premium protection plan in three directions to reinforce the post relief. First, reinforcement of protection for goodwill the protection of opportunity to collectof the lessees(preliminary protection), second, preparation for a plan for the relief of damage of commercial store real estate premium onto the lessors(post protection), third, establishment of infra to protect sustainable commercial store real estate premium. However, such protection institution for commercial store real estate premium the protection of opportunity to collectis significant in respect that it acknowledged and institutionalized commercial store real estate premium that has been exchanged conventionally, nevertheless, it has a few problems to essentially solve commercial store real estate premium matter or settle the dispute related to commercial store real estate premium. In chapter 5, this research derived the problems of Korean protection institution for commercial store real estate premium the protection of opportunity to collectand suggested improvement plan in respect of regislation, as follows. First, in respect of 'establishment of infra to protect goodwill payback opportunity', this research considers it is proper to minimize the exceptional regulations, since the lessees lose the opportunity for goodwill payback when the scope of exceptional regulation becomes wider, considering the conditions as prohibition of disturbance of lessors in the law for protection of commercial building tenants Article 10 item 4 no.1 with exceptional item on the same article, to apply equal to 'the condition of refusal of renewal of lease' on each no. of item 1 of Article 10. Therefore, it should be limited to "the case when the lessor provided considerable reward to the lessee upon mutual agreement", among the conditions of refusal of renewal of lease based on each no. of item 1 of Article 10 of the same law. Also, since the same law Article 10 item 6 recommends the composition of standard premium contract, accordingly, a dispute over commercial store real estate premium should be minimized by revising to "A standard premium contract should be used when concluding a commercial store real estate premium contract. New lessee should report standard premium contract to the district head of tax affairs, presenting a copy of the contract to the lessor, notifying the lessor of the goodwill contract". Also, the practical period of contract renewal demand right in the same law Article 10 item 2 should be extended to 10 years, providing the lessee with the opportunity of commercial store real estate premium payback through the securement of lease renewal period onto the lessee. Furthermore, the definition of commercial store real estate premium of the same law Article 10 item 3 no.1 should be revised to "…Reward such as money paid besides deposit and difference between the previous lessee and new lessee", to maintain the balance between the same law item 2 and Article 4 item 1 no.1. Second, the law for protection of commercial building tenants Article 10 item 5 excludes the application of the same law Article 10 no.4 uniformly in case of large shopping district or semi-large shopping district on Distribution Industry Development Act, accordingly, commercial store real estate premium payback of lotting-out stores of large shopping district or semi-large shopping district or leased stores is not protected. Therefore, it is necessary to revise the case excluded with application of commercial store real estate premium on the same law Article 10 item 5 no.1 to "the case of refusal of renewal of lease for the purpose of maintenance‧ management of large shopping district by the large shopping district holder based on Distribution Industry Development Act Article 8, so as to include some of 'leased stores' as the protection scope of goodwill payback opportunity, besides 'lotting-out stores' of large shopping district building. Third, the law for protection of commercial building tenants Article 10 item 1 no.7 defines the reason that the lessor can refuse renewal of lease of the lessee, in case of "rebuilding. redevelopment upon fair cause", however this requires improvement, since 'the law for acquisition and reward of land, etc. for public business' does not include commercial store real estate premium and only 4 months' business loss is included as reward. To improve this matter, there are a plan to pay the properly calculated amount related to commercial store real estate premium based on the amount estimated as business loss reward, a plan to let the lessee select between the amount estimated based on business loss reward and properly calculated commercial store real estate premium, and a plan to allow the stores of rebuilding․ redevelopment area to receive prior ownership of a lot, a plan to give volume rate incentive applying a special case of volume rate defined by 'Built Environment Renewal Development Act', and a plan to apply 'expulsion reward system'. Fourth, dispute conciliation institute related to commercial store real estate premium should be installed․operated. In respect of dispute over commercial building lease including commercial store real estate premium, amicable settlement through reconciliation between the parties at the conciliation institute can minimize negative effect, on characteristic, and all parties related can be satisfied, therefore, it is desirable that Seoul City installs 'Commercial building lease dispute conciliation committee', which was autonomously installed. operated, on a national scale. Also, it is necessary to adopt a strict report system on commercial store real estate premium and a strict taxation should be applied. Fifth, it is necessary to apply commercial store real estate premium protection credit insurance system in respect of a law for protection of commercial building tenants. The sale of commercial store real estate premium market is around 33 trillion won, and the scale of possibility of damage of commercial store real estate premium is around 1.3 trillion won, it is very difficult for the lessees, in weak financial environment, to receive compensation through civil suit without installation of 'Commercial building lease dispute conciliation committee', it is necessary to adopt commercial store real estate premium protection credit insurance system to complement this. Henceforth, it is necessary to investigate. analyze the actual state of commercial store real estate premium and relate dispute situation on a regular base, based on this, a continuous legislative efforts for improvement for the protection of commercial store real estate premium the protection of opportunity to collectshould be made.